Hausse des transactions, locations touristiques à la peine

Les biens immobiliers dotés d’un extérieur sont particulièrement prisés des acquéreurs. La pierre reste une valeur refuge. Les locations saisonnières ont souffert cet été.  Le point avec le bureau de la Fnaim Languedoc-Roussillon, présidée par le Narbonnais Bertrand Malquier, à l’occasion de l’assemblée générale, le 15 octobre à Béziers. 

Un nombre de transactions toujours très élevé. C’est le message délivré le 15 octobre à Béziers par Bertrand Malquier, président de la Fnaim Languedoc-Roussillon*, lors d’un point presse clôturant l’assemblée générale. « Les volumes de ventes progressent de 8 % entre mai et septembre, par rapport à la même période l’an dernier. L’immobilier est plus que jamais un refuge en cette période d’incertitudes économiques », souligne-t-il.

Trois nouvelles tendances émergent. Tout d’abord, la recherche de biens davantage axés sur les extérieurs (jardin, potager, piscine, terrain de loisir…). Autre tendance, une demande plus forte sur les couronnes périphériques. « Nous observons une forte hausse des ventes, de l’ordre de 10 %, de terrain à bâtir, dans l’arrière-pays, et d’appartements disposant d’un jardin ou d’un extérieur », détaille Rémy Barsalou (Méditerranée Immobilier, Narbonne). Enfin, un gel des prix, tant à la location qu’à la vente, qui s’accompagne d’un coût du crédit stable.

Point d’alerte pour le premier semestre 2021 : « Du fait du nombre important de ventes, le stock de mandats diminue, ce qui pourrait provoquer une inflation des prix à moyen terme, souligne Sarah Galibert, présidente de la Fnaim Gard. On doit surveiller le volume des biens ». 

Dynamisme dans le Gard, Montpellier en surchauffe

Tendance forte dans le Gard, « une forte progression du nombre de paiements comptants, partiels ou totaux. Les épargnes commencent à sortir pour acheter du bien. C’est un signe de confiance dans l’immobilier », indique-t-elle. Pour cette clientèle, la question du resserrement des conditions d’octroi de crédits immobiliers (non dépassement de 33 % des revenus affectés au remboursement du crédit) ne se pose bien sûr pas. En revanche, ce durcissement a « un fort impact sur les primo-accédants ».

Dans la plaine de la Vaunage, Sarah Galibert pointe une augmentation sensible de la population en résidence principale. À Nîmes, la demande en investissement locatif s’accélère pour des studios ou T2, boostée par « une rentabilité locative brute très intéressante, d’environ 6 % ».

Côté Montpellier, Norbert Bachevalier, président de la Fnaim Hérault, s’inquiète d’une rentabilité devenue « très faible, entre 3 et 3,75 % en Pinel, avec des prix dans le neuf qui atteignent 5.300 €/m2 ». La pénurie d’offre tend les prix dans le neuf, avec un manque de 2.200 logements, « et un nouveau maire, Michaël Delafosse, qui ne veut plus de mitage dans les lotissements. Il reste une soulte de 800 à 1.000 lots dans cinq Zac, ce qui peut permettre de tenir jusqu’à mars prochain. Mais après ? », interroge Norbert Bachevalier.

À suivre, la création du PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal), document structurant de l’urbanisme futur, et donc des conditions de marché. « Comment va se positionner ce PLUI ? La ville va-t-elle aller jusqu’à la mer (comme le souhaitait Georges Frêche, note) ? », confie Norbert Bachevalier.  Mais le marché ne se résume pas à Montpellier.

Phénomène récent à Béziers, des investisseurs parisiens du 16^e arrondissement, chassés de la City londonienne par le Brexit, acquièrent de gros immeubles haussmanniens à Béziers. « Ces acquisitions garantissent une rentabilité de 10 %, et ça ne fait pas augmenter les prix pour autant », glisse un professionnel biterrois. Pour les marchés de Narbonne, Béziers et Alès, désertés par les promoteurs car non éligibles au dispositif Pinel, « on essaie de négocier auprès du gouvernement un quota annuel de logements en Pinel. Il est aberrant que Sérignan soit en zone B1, et pas Béziers », déclare l’agent immobilier. 

Collioure, ville la plus chère de l’Occitanie !

Dans les Pyrénées-Orientales, Frédéric Malquier dépeint un marché « dynamique, avec une hausse de 10 % du nombre de transactions. L’amélioration des mesures de donation aux ayants-droits va dans le bon sens. Et les acquéreurs ont eu le temps de rechercher des biens pendant le confinement, et de préciser leurs cahiers des charges ».

Les transactions post-confinement printanier se caractérisent par des surfaces nettement plus importantes. Les prix, accessibles (1.800 euros / m2 en prix médian), attirent une clientèle extérieure au département, « notamment toulousaine. Le développement du télétravail dans les grands groupes va être un atout pour des territoires comme le nôtre. Nous commençons à voir arriver des cadres d’Airbus ».

Autre constat : la crise économique, et le durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers, provoquent une sélection des candidats. « Avant le confinement, sur dix clients, deux présentaient un dossier qualifié ; aujourd’hui, c’est la moitié », explique-t-il. Collioure reste la commune la plus chère de la région Occitanie, avec des prix au mètre carré pouvant atteindre… 10.000 euros, soit le même niveau qu’à Paris !

Des locations de vacances en souffrance

Les locations saisonnières font en revanche les frais de la pandémie. Elles reculent de 14,9 % par rapport à 2019, avec la perte de la quasi-totalité de la clientèle étrangère, mis à part les Belges et les Suisses. Même les Allemands et les Anglais, si friands de notre région, se sont fait discrets.

L’avant-saison est qualifiée de « catastrophique » par Bertrand Malquier, avec une chute de fréquentation de l’ordre de 60 %. « Beaucoup de biens n’ont même pas été mis en location, les propriétaires les utilisant pour leurs familles ou eux-mêmes », décrypte le professionnel.

Mais le panier moyen d’une location estivale a cette année sensiblement augmenté, passant de 800 à 1.000 euros, avec un recours accru aux prestations : forfaits ménage, locations de linge de maison, wifi, restauration… « La baisse de volume a en partie été compensée par une augmentation de chiffre d’affaires des prestations », précise-t-il.

Sans surprise, les petites surfaces confinées se sont mal louées, contrairement aux gammes de produits avec piscines.

Immobilier d’entreprise : le blues des commerçants

Du côté des commercialisateurs en immobilier d’entreprise, l’activité de transaction se contracte fortement, notamment à Montpellier : 60.000 m2 transactés au premier semestre 2019, 12.000 m2 sur la même période en 2020. « Beaucoup de projets d’agrandissements sont annulés, avec le développement du télétravail, relève ainsi Richard Thélène (Thélène Immobilier, Montpellier). Les entreprises sont encore sous perfusion de toutes les aides. Nous aurons une vraie perception de la situation économique au 1^er trimestre 2021. » En première ligne face à l’épidémie de Covid-19, les commerces de centre-ville « souffrent énormément, notamment le textile », ajoute Richard Thélène. Une pénurie de locaux d’activités se fait sentir dans la métropole de Montpellier, surtout des petits lots d’environ 200 m2. 

*567 agences, employant 3.000 collaborateurs (gestion locative, location saisonnière, syndic de copropriétés, transaction sur habitations et fonds de commerce) dans les 5 départements de l’ex-Languedoc-Roussillon, et l’Ariège.